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売りたい

売却に関わる費用について教えてください。

不動産を仲介で売却する場合、仲介手数料を始め売買契約時の印紙代や決済時の司法 書士費用・売渡費用・抵当権抹消費用(住宅ローンの残債がある場合)などが必要になります。これらの費用は、お客様の状況や不動産の価格によっても異なります。 

1.仲介手数料
仲介手数料とは、宅建業者に不動産を仲介してもらった場合に支払う手数料です。売却が決定し、成約した場合にのみ発生し、その取引額に応じて必要となります。 仲介手数料の計算は下記のとおりです。 

取引額が200万円以下 取引額x5%
取引額が200万円超400万円以下 取引額X4%+2万円
取引額が400万円超 取引額X3%+6万

2.印紙税
不動産売却時の「売買契約書」の作成時に必要となります。不動産売買に関する契約書の印紙税(1通ごとにかかります)の納税は、各文書に収入印紙を貼付して支払うことで完了します。

3.売渡費用・抵当権抹消費用
所有権を抹消する費用、売渡費用と住宅ローンの残債などが残っている場合は抵当権抹消費用がかかります。

4.所得税/住民税
売却時の譲渡益に対し、課税されます。ただし、控除制度があります。

ペットを飼っているのですが、内覧希望者が来られる前の準備しておくことは?

ペットを飼っている、普段から喫煙されているお部屋などは、思っている以上に臭いが残っているものです。

あらかじめ換気をしたり消臭剤などでケアしたり、掃除は行っておきましょう。

また、見学者のなかには動物が苦手な方もいらっしゃいますので、ゲージに入れるなどの対応をおすすめいたします。

購入希望者はいつ見学にくるのですか?

事前にお約束した日時に、担当者と一緒に見学にお越しになります。
なかには今すぐ見たいというお客棟もいらっしゃいますが、そのような場合は売主様のご都合が良ければご内覧いただくのが良いでしょう。今すぐ見たいというお客様のすべての方がそうではありませんが、購入意欲が高い可能性があります。

また、空家の場合などは、土日など一定の期間、自由に見学できるようなオープンハウスを開催する方法もあります。

内覧希望者が来る前に準備しておくことは?

見学に来られた方は、実際に室内などの状態をご覧になりたい方です。住んでいる方にはわからないような細かいところまでチェックします。リフォームとまではいかなくとも、室内を清掃するだけで印象はだいぶ変わるでしょう。大変ではありますが、できるだけ整理整頓を努めていただくことが第一印象を良くするポイントです。特に、マンションなど間取りに特徴のない不動産ほど室内状況によって見学者の購買意欲が左右されます。

売却をする場合は査定価格で販売しないといけないのでしょうか?

必ずしも査定価格で販売する必要はありません。

しかし、査定価格は不動産のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものですので、信用に足るものであるとお考えください。
査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースがよくあります。

販売開始金額はよくご相談のうえで決定されることをおすすめします。

販売価格はどのように決めるのですか?

「査定価格」はおおむね3カ月以内に販売できるであろうと予測できる価格の目安として算出したもので、算出の根拠や資料も合わせてご説明させていただきます。

そのうえで「査定価格」を参考にしていただき、お客様がいつまでに売却したいかといった状況を踏まえ、最終的な販売価格を売主様に判断していただきます。

「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、ご遠慮なくご希望をお申し付けください。ご希望価格に沿った販売計画をご提案させていただきます。

査定には費用はどのくらいかかりますか?査定の時間はどのくらいかかりますか?

査定・調査の費用は一切いただきません。

ご査定の所要時間は物件の規模・状況などにはよりますが、通常は30分から1時間程度のお時間をいただきます。

査定価格はどのように算出するのですか?

近隣の取引事例や公示価格、路線価などをもとに、その物件の特徴(土地の形状、方位や眺望、周辺環境など)から多面的に判断します。

また、都市計画法上の制限、前面の道路との接道状況や市場性も加味して、もっとも適正と思われる金額を算出します。ちなみに「査定価格」はおおむね3ヵ月以内に販売できるであろうと予測できる金額です。

査定とは具体的にどのようなことをするのですか?

査定の際には、売主様から直接お話を伺うことはもちろん、現地や周辺環境の調査、建築法規や権利関係の調査、周辺の売出事例、成約事例などを調査し、査定を行います。マンションや一戸建、土地など物件の種別によって調べる項目は異なります。

査定のときに準備するものは何ですか?

ご用意いただくものは、権利証、固定資産税の納付書などです。
そのほかに、購入されたときの売買契約書及び重要事項説明書、住宅ローンの残債がある場合はローンの残高証明書、マンションの場合はマンション管理規約、パンフレツトなどがあればよりスムーズです。仮に上記のものがない場合でも査定はさせていただきますので、お問い合わせください。

売却依頼時に結ぶ契約にはどのような種類があるのですか?

媒介契約はご依頼の内容によって3種類あります。

1.専属専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を、当社以外の宅地建物取引業者(他の不動産会社)に重ねて依頼することができません。また依頼者も、自ら発見した相手方と売買または交換の契約を締結することができません。宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に5日以内に登録します。

2.専任媒介契約
依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を、当社以外の宅地建物取引業者(他の不動産会社)に重ねて依頼することができません。また依頼者は、自ら発見した相手方と売買または交換の契約を締結することができます。宅建業者は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に7日以内に登録します。

3.一般媒介契約
依頼者は、目的物件の売買または交換の媒介または代理を、当社以外の宅地建物取引業者(他の不動産会社)に重ねて依頼することができます。また依頼者は、自ら発見した相手方と売買または交換の契約を締結することができます。

以上のようにそれぞれの特徴がありますので、お客様のご希望にあわせてご依頼ください

空家にしてから売却をする予定ですが、水道、電気などはどうすれば良いのですか?

販売を始める時期によって対応は変わります。

空家にしてからすぐ販売を開始する場合は、見学に来られた方がじっくりご覧になれるように電気を点けられる状態にしておいたほうが良いでしょう。水道、ガスについては、見学の際に利用する頻度が少ないので閉栓しても良いでしょう。

また、空家にして1年以上にわたり販売しない場合などは、電気もあわせて閉栓したほうがいいでしょう。ただ、空家状態は家の劣化の要因になりますので、将来的に売却予定であれば長期の空家状態はおすすめできません。

売却をしていることは近所に知られたくないのですが、可能ですか?

広告を出さずに売却することはもちろん可能です。

当社にご登録いただいている購入希望者の中から条件の合う方にご紹介したり、信頼のおける不動産会社に物件情報を紹介するなどで売却活動を行うことも可能です。

ただし、限られた販売活動となるため、通常の販売よりも購入に至るまでに時間を要することがあります。ですから近隣に知られたくない方などは当社の買取制度をご利用になる場合が多くあります。ご事情にあったプランをご提案させていただきますので、お気軽にご相談ください。

時聞がかかって売れなかったら困るのですが……。

早期売却のためには「査定価格」により近い「販売価格」を設定していただくことが重要です。

また、仲介で販売を依頼するほかに、「当社の買取制度」や、一定期間の売却活動後に売れなかった場合に、あらかじめお約束した価格で買取らせていただく「買取保証制度」がございます。ご事情に合わせてこれらの制度をご利用ください。

折込チラシや情報誌掲載、インターネットへの登録などは別途費用がかかるのですか?

広告にかかる費用などは当社が負担しますので、お客様にご負担いただくことはありません。

販売をお願いした場合、どのような販売活動をしてくれるのでしょうか?

当社登録のお客様へのご紹介はもちろんのこと、指定流通機構(レインズ)への物件登録、近隣の不動産会社への物件情報紹介など、購入希望者を広く探索します。手撒きチラシ(周辺チラシ)などで物件情報を広告するほか、住宅情報誌やホームページ、各種ポータルサイトにも掲載します。

ポータルサイトやホームページでは、不動産の写真を掲載し、より具体的に詳しくご覧いただけるようにご紹介いたします。そのほか、空家の場合はオープンハウスを開催するなど、販売にまつわる手段については手を尽くします。

売却した場合、確定申告は必要ですか?

売却した年の翌年に確定申告をする必要があります。

売却をした場合、普段は年末調整で納税している会社員の方も確定申告が必要になります。
適用される各種特例や控除についてはお客様の状況によりますので、詳細は担当者にお尋ねください。

経費を差し引いても通常購入時より高い金額で‘売却していない場合は所得になりませんので税金はかかりません。しかし、購入の証明(不動産売買契約書、領収書など)が必要になりますので別途購入時の書類をご用意いただく必要があります。なお、申告書の書き方については、各税務署で無料相談を実施しています。

住宅ローンを返済中ですが、売却は可能ですか?

もちろん売却は可能です。

抵当権が付いている不動産は買主様に引渡す際にローンを完済して、抵当権を抹消します。
抵当権が抹消できるかどうかはローンの残債額やその不動産の売却できる価格、お手持ちの資金によります。

不動産の売却代金とお手持ちの資金を足してもローンの残債額が上回る場合、抵当権を抹消するためのローンの利用は難しいです。

お客様のご事情に合わせた最善の方法を担当者がご提案しますのでご相談ください。

なるべく早く資金化したいのですが……。

弊社による「買取制度」をご利用いただけます。通常の仲介と違い、販売期間がなく、直ぐに現金化することも可能です。

物件の築年数・種別・用途は問いません。リフォーム等の必要もなく、現状のままで買取らせていただきます。

権利証を紛失してしまいました。どうすれば良いでしょうか?

権利証とは「登記済証」のことになります。
権利証がない場合、権利証の代わりとして、司法書士に依頼して保証書を作成する必要があります。作成には多少の時間がかかりますので、紛失された方は早期に依頼されることをおすすめします。

買いたい

購入の諸費用・税金について教えてください。

不動産を購入する場合、「印紙税」「登録免許税」「不動産取得税」「固定資産税」などの税金や、住宅ローンを利用する場合の「事務手数料」「保証料」「火災保険」、さらに「仲介手数料」もかかります。

売買代金以外にかかる諸費用は、一般的には売買代金の6~10%ほど必要になります。

1.仲介手数料

仲介手数料とは、宅建業者に不動産を仲介してもらった場合に支払う手数料です。

購入物件が決定して成約した場合にのみ発生し、その取引額に応じて必要となります。
仲介手数料の計算は下記のとおりです。
取引額が200万円以下 (取引額×5%)
取引額が200万円超400万円以下 (取引額×4%+2万円)
取引額が400万円超  (取引額×3%+6万円)

2.印紙税
不動産を売却する際の「売買契約書」や、ローン利用の際の「金銭消費貸借契約書」などの作成時に必要となり、売買金額やローンの借入額に応じて印紙税額が変わります。なお、不動産売買に関する契約書の印紙税(1通ごとに必要)の納税方法は、各書類に収入印紙を貼付して支払います。

3.登記費用
所有権移転登記・表示・保存登記の登録免許税、抵当権設定登記の登録免許税、司法書士報酬などがかかります。

4.金融機関費用(住宅ローンを利用する場合)
銀行事務手数料、保証料がかかります。銀行事務手数料は金融機関が取り決めている金額、保証料については住宅ローン利用額、利用期間によって異なります。
そのほか、万一に備えて団体信用生命保険があります。金融機関によって異なりますが、大半の金融機関は必須加人となり、加入できない場合は融資が下りないこともあります。費用については、住宅ローン金利に含まれているというケースが大半です。

5.固定資産税・都市計画税
土地、建物の所有者に対して課税される税金で、税率は市町村によって異なります。不動産を所有すると毎年かかる税金です。不動産取引年度の分は不動産引渡し時に日割り精算にて行います。

6.不動産取得税
不動産の取得に際して一度だけ課せられる税金です。一定の条件を満たす新築住宅や中古住宅に対して控除があります。

7.その他
修繕積立金・管理費の精算(マンションの場合は必要になります)、中古物件の場合のリフオーム代などがあります。

中古住宅の場合、照明器具やエアコンは付いているのでしょうか?

通常は付いておりません。

ビルトインのエアコンや、新築分譲時に付帯していたものを除き、後付けのエアコン、照明器具などについては基本的に売主様が取り外します。

売主様が残せる設備については、売主様、買主様のそれぞれのご希望を考慮して「付帯設備一覧表」という書面でその内容を契約前に確認することになっています。

雨漏りなど建物に不具合、問題がある物件を購入するときの注意点は?

雨漏りやシロアリ被害など、売主様から事前に確認したことについては買主様にもあらかじめ不具合があることをご承知いただいたうえで売買契約を締結します。補修費用の負担などの諸条件につきましては、ご契約前に売主様と買主様との調整をさせていただきます。

万が一入居後に不具合が出てきた場合、売主様が宅建業者の場合は瑕庇担保責任というものが法律上存在し、適用されます。これは最低でも引渡しより2年間は買主様の故意の行為でない場合、いかなる場合であっても売主側が修繕、修復する義務があるというものです。

一方、売主様が個人(一般の方)の場合は責任追及が難しくなります。もちろん、知っていた事実を伝えなかった場合は売主様に責任を問うことはできますが、知らなかった場合は問うことができず争点になってしまいます。ですから、トラブルを避けるためにも事前確認が非常に大切になります。

古家付の土地を購入するときの注意点は?

建物の解体費用がかかりますので、解体費がどれくらい必要になるか事前に確認をしておいたほうが良いでしょう。

解体費用は建物の構造によって違いがあります。例えばコンクリート造や鉄骨造であれば、木造の建物より高額な解体費用が必要になります。また、解体の時間もかかるので新築される際にはスケジュール調整も必要です。

入居中の不動産を見学するときの注意点は?

中古住宅を購入する場合、売主様が入居中のことが大半です。家具などが置かれているため生活をイメージがしやすい点がメリットです。テレビやソファーの位置、どれくらいの家具が置けるのかを確認しておきましよう。

売主様も売却活動をされていますから、理解があります。見学の際には遠慮せず、しっかりと室内の状態を確認しましょう。また、収納などは、できるだけ売主様にお願いして容量や状態を見ておきましょう。

入居後のことや周辺環境のことなどを売主様から聞くことができる点も中古物件購入のメリットと言えます。

最近、転職しました。住宅ローンの利用は可能でしょうか?

金融機関によって住宅ローンの審査基準は異なりますが、通常、勤続1年以上であることがローンを利用できる目安条件となります。

それより勤続期聞が短い場合でも借りられる場合もありますので、詳しくはご相談ください。

購入予定の不動産をリフォームしたいのですが、どうすれば良いですか?

中古住宅を購入された方は、工事内容は大なり小なりさまざまですが、ほとんどの方がリフォームをされます。

ぜひ購入後のリフォームもご相談ください。

車などのローンがありますが、住宅ローンを利用することは可能でしょうか?

車などの購入でローンを利用している場合、そのローンの毎月の返済額を考慮しつつ住宅ローンの支払いが可能かどうかを金融機関が審査します。

車などのローンの返済額が多い場合は、住宅ローンの借入額に制限がかかります。

トップページの住宅ローンシュミレーションをご活用いただき参考にして下さい。

具体的にはお気軽にご相談下さいませ。

自己資金が少ないのですが、購入は可能でしょうか?

購入は可能です。

金融機関の融資には返済比率枠というものがあり、お客様の収入に対して金融機関が独自で取り決めた支払い可能枠の範囲内の不動産であれば、物件価格の100%を住宅ローンで借入できます。逆に可能枠以上の物件価格であれば不足分の自己資金が必要ということになります。

ただし、不動産購入には物件代金以外にも必要な費用があります。「仲介手数料」「登記費用」「印紙代」「火災保険料」「事務手数料」「保証料」など諸費用と言われるものです。諸費用は通常、自己資金で支払うのですが、金融機関によっては諸費用ローンという商品もあります。

自己資金は多いに越したことはありませんが、自己資金が少ない場合であっても不動産購入は可能です。お客様の状況によって条件はさまざまですので、各種ローンについての詳細はお気軽にご相談ください。

購入した場合、不動産取得税や固定資産税などの税金の支払いはどうなるのですか?

不動産取得税は、不動産(土地・家屋)を取得したときに一度だけかかる税金です。

不動産の取得とは、売買・贈与・交換・建築(新築・増築・改築)などによって不動産の所有権を取得することを言います。なお、登記の有無、有償・無償、取得の理由などは聞いません。 税額については、取得する不動産によって異なります。

固定資産税は、その年の1月1日現在の所有者に課税されます。そのため、売却後も納税通知書が届く場合があります。精算方法は、4月1日を年額基準とし、引渡し日を基準に日割り精算で計算された金額を買主様に支払っていただきます。通常は、決済のときにこうした費用を精算します。翌年以降の固定資産税については通常通り、買主様に納付書が届きます。

返済計画をたてるときはどのようなことに注意すれば良いですか?

新築住宅の場合は最長35年(金融機関によっては最長50年)ですが、中古住宅の場合は建物や借りられる方の年齢によって返済期間が制限される場合があるので注意しましょう。

返済額と返済期間が決まれば、どれくらい借入できるかを試算してみます。

また、年収からも借入額を試算することができます。そのほかに、ご主人が単独でローンを組むのかご夫婦の収入合算で、組むのかによっても借入可能額などが異なりますので、こちらも先に決めておきましょう。ローンの借入先によって融資条件などが異なりますので、よく検討してから借入先を決めることが大切です。

トップページの住宅ローンシュミレーションをご活用いただき参考にして下さい。

年間ローン比率が30%以内に収まっているいれば、どの金融機関でも取り組みは可能です。

購入した場合の税金の控除を教えてください。

一定の基準を満たした住宅を住宅ローンを利用して購入した場合、会社員の方も購入した翌年に確定申告(住宅ローン控除の手続き)をする必要があります。確定申告の手続き後の翌年以降は年末調整で手続きができるため確定申告する必要はありません。 

なお、適用される各種特例や控除については、物件やお客様の状況によりますので、詳細は担当者にお尋ねください。なお、申告書の書き方については、各税務署で無料相談を実施しています。

自宅を売却した資金で買い替え先を購入したいのですが、どのようなスケジュールで行えば良いですか?

ご自宅の売却代金を受領するには、本来、買い替え先を購入しておく必要があります。売却不動産の住宅ローン残債もなく、買い替え先の購入資金をご用意できる方は先に引越しをすることもできますが、住宅ローンが残っていて買い替えローンを組むなどの場合は先に引越しをすることは難しい部分があります。

住宅ローンの残債が残っている方は、買い替え特約付きの販売で買主様の了解が得られればお引渡し後・残金受領後も数日間、住まわせてもらい、残代金を購入先に支払ってから引越しをするということができます。

購入代金、諸費用の支払い方はどのようにするのですか?

売買契約時(手付金)と決済時(所有権移転時期)の2回に分けて支払われるケース が一般的です。通常、売買契約時に売買価格の5~10%を手付金として支払い、決済時(所有権移転時期)に残りの金額が支払われます。

売買契約時の手付金は現金で支払い、決済時(所有権移転時期)の残金は住宅ローンが実行されることで、金融機関より買主様口座に振込みされ売主様に支払います。現金購入をお考えの方も同様の支払い方法になりますが、最終の金融機関の部分は買主様による預金金融機関での取引になるケースが大半です。

なお、不動産本体以外の費用の支払いに関しては、一般的には売買契約時に『売買契約書 印紙代」、決済時(所有権移転時期)に「仲介手数料(別途消費税などが必要)」「火災保険料」「印紙税」「登録免許税」「固定資産税」などの税金、ローンを利用する場合は「事務手数料」「保証料」などが発生します。 

手付金はどのくらい必要ですか?

目安として、手付金は売買価格の5~10%を売買契約時に売主様へ支払うケースが多いです。

手付金を少額にすることは可能ですが、「売買契約を解除したいときに手付金を放棄することで無条件で契約を解除できる」という契約解除の条件を設け、安易に契約の解除ができないようするために10%程度に設定されます。

売主様、買主様の双方にとって手付金を少額に設定するのはあまり望ましくありません。しかし諸事情を考慮し定額で契約する場合も多々ありますので、自己資金が無い、少ない場合でもご相談ください。

頭金(自己資金)はどのくらい必要ですか?

不動産価格以外に仲介手数料・税金・ローンの事務手数料などの諸費用がかかりますので、一般的には売買代金の6~10%ほどが現金で必要になります。それ以外に、購入される物件価格の10%程度が手付金として必要になります。したがって、通常であれば購入価格の20%程度は現金で必要となります。

当社では、自己資金が少ない場合でも、提携銀行による不動産価格+諸費用+リフォームローンも 取り扱っていますので、お気軽にご相談ください。

リフォームした物件を購入するメリットとデメリットは?

手直しナシで即入居ができるのがメリットです。あらかじめリフォームされているため、入居前にリフォームする必要がありません。住宅購入当初の支出をおさえることができ、ローンを組まれる方はリフォームローンを別で組まなくていいというメリットもあります。

また、住宅ローンを取り組む際には不動産とリフォームを一括で契約に組み込めるので、住宅ローン金利で融資を受けられるという最大のメリットがあります。ただ、買主様の希望や好みにあった仕様でない場合もあるので、住まいに対しての好みや希望が明確な方は、購入後、ご自分で好みにあった仕様にリフォームされることも選択肢のひとつです。

当社では住宅ローンと合算してリフォーム分も借入できる提携ローンをご利用いただけます。

希望の不動産を早く探す方法はありますか?

希望条件をご相談いただくことが何よりも早く探せる条件になります。

特にネット時代で不動産情報は日々変わっていきます。昨日あった物件が今日はないということは良くあることです。

当社では、最新の不動産情報を市場公開される前にいち早くご登録のお客様にご紹介しております。

是非、ご希望条件をお聞かせくださいませ。いち早く最新情報をご提供させていただきます。

どんな種類、用途の不動産でも相談できるのですか?

当社の対応エリア圏内でしたら、土地・戸建・マンションなど個人向け不動産を始め、一棟収益マンション・ビル・工場・倉庫など事業用不動産も取り扱っております。

夫婦共有名義で購入する際の注意点はありますか?

夫婦でそれぞれの手持ちの資金で購入ケースでは共有名義にする必要があります。

また、住宅ローンを組む場合は、それぞれが住宅ローンを組むので、登記費用などの諸経費が少し多めに必要になります。

なお、共有名義の場合の持分はそれぞれが出資した割合に応じて決まります。もちろん、夫婦共働きでないと収入の合算はできません。夫婦の収入を合算して住宅ローンを組む理由としては、購入希望物件の価格に対してどちらか一方では収入が足りない、住宅ローン控除を二人で受けたいという例が代表的です。

なお、夫婦それぞれが資金を出したにも関わらず、名義上夫婦どちらか一方だけ住宅ローンを支払っている場合は、贈与税の対象となる場合もあるのでご注意ください。

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